Brak świadectwa u notariusza: co zrobić przed sprzedażą?

Kiedy trzeba przekazać dokument?

Art. 11 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków wiąże przekazanie świadectwa z momentem sporządzania aktu notarialnego umowy zbycia własności albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Jeżeli sprzedajesz mieszkanie, świadectwo ma dotyczyć tego mieszkania. Dokument dla całego bloku nie jest zamiennikiem, nawet gdy adres budynku się zgadza.

Kupujący nie może skutecznie zrzec się ustawowego prawa do otrzymania dokumentu. Zapis, że zna stan mieszkania lub nie jest zainteresowany świadectwem, nie usuwa tego obowiązku. Jeśli powołujesz się na wyjątek, sprawdź jego warunki w art. 3 ust. 4. Sam wiek budynku lub mały metraż mieszkania nie wystarczą.

Źródła: [1]

Co zrobi notariusz, jeżeli świadectwa zabraknie?

Notariusz odnotowuje przekazanie świadectwa w akcie. Jeżeli dokument nie został przekazany, poucza osobę zobowiązaną o karze grzywny. To właśnie taki sposób postępowania opisuje art. 11 ust. 6. Ustawa przewiduje więc sytuację, w której przy akcie świadectwa zabraknie; nie daje przez to sprzedającemu zwolnienia z obowiązku.

Nie zakładaj ani automatycznej odmowy podpisania aktu, ani tego, że brak nie będzie miał żadnego znaczenia. Kancelaria ocenia dokumenty i okoliczności konkretnej transakcji. Wyślij informację o braku przed spotkaniem, razem z planowanym terminem uzyskania świadectwa. Pozwoli to uzgodnić dalsze czynności bez zaskakiwania kupującego przy stole.

Źródła: [1]

Grzywna nie jest opłatą pobieraną przez kancelarię

Niewykonanie obowiązku przekazania dokumentu jest zagrożone grzywną na podstawie art. 41 ust. 1 pkt 3. Sprawy rozpatruje się według przepisów o wykroczeniach. Pouczenie w akcie nie oznacza, że notariusz sam nakłada karę lub pobiera określoną kwotę razem z taksą. Nie traktuj internetowej kwoty jako gotowego rachunku za brak świadectwa.

Jeżeli sprzedaż już się odbyła, zleć przygotowanie brakującego dokumentu i ustal z kupującym sposób jego przekazania. Zachowaj potwierdzenie doręczenia oraz korespondencję. Późniejsze przekazanie nie zmienia daty, w której należało wykonać obowiązek; nie należy obiecywać, że samo uzupełnienie dokumentu wykluczy odpowiedzialność za wcześniejszy brak.

Źródła: [1]

Przeszukaj dokumenty, zanim zamówisz nowe świadectwo

Sprawdź załączniki do poprzedniego zakupu, wiadomości od dewelopera i pliki otrzymane przy zakończeniu budowy. Zapisz numer dokumentu, datę sporządzenia, adres oraz numer lokalu. Świadectwo zasadniczo jest ważne dziesięć lat, ale może stracić ważność wcześniej po robotach budowlano-instalacyjnych zmieniających charakterystykę energetyczną. Przyszła data końcowa nie rozstrzyga wszystkiego.

Przy sprzedaży domu odnotuj późniejsze ocieplenie, wymianę okien lub źródła ogrzewania. W mieszkaniu ustal również, czy istotne prace przeprowadzono w budynku. Jeśli nie potrafisz ocenić ich wpływu, przekaż opis osobie uprawnionej. Nie usuwaj starego dokumentu: może pomóc ustalić poprzedni stan, nawet gdy potrzebne będzie nowe opracowanie.

Źródła: [1]

Co przygotować, gdy czasu jest mało?

Dla mieszkania zbierz rzut z wymiarami, powierzchnię, piętro, opis ogrzewania i przygotowania ciepłej wody. Poproś zarządcę o dostępne dane przegród i instalacji. Ustawowy termin udostępnienia właściwych materiałów właścicielowi części budynku wynosi do czternastu dni od wniosku. Dlatego termin sprzedaży warto sprawdzić, zanim przyjmiesz obietnicę ekspresowej realizacji.

Dla domu przydatne będą projekt, dokumentacja zmian, informacje o ociepleniu, oknach, wentylacji i urządzeniach. Materiały można przesłać elektronicznie. O tym, czy wystarczą do opracowania bez oględzin, decyduje ich kompletność i możliwość potwierdzenia stanu obiektu. Nieznany parametr zapisz jako brak informacji, zamiast wpisywać zero lub zgadywać.

Przesyłając pliki, nazwij je tak, aby odbiorca odróżnił projekt od zmian po budowie. Rzut sfotografuj w całości, z czytelnymi wymiarami. Do zdjęcia urządzenia dodaj tabliczkę znamionową, jeśli jest dostępna. Podaj też jeden kontakt do osoby, która może wyjaśnić rozbieżności. Kilka uporządkowanych materiałów bywa użyteczniejszych niż kilkadziesiąt zdjęć bez opisu.

Źródła: [1]

Przykład: sprzedaż za trzy dni

Przykład hipotetyczny: sprzedający ma świadectwo sprzed sześciu lat, lecz po jego sporządzeniu wymienił kocioł. Zamiast przesłać kupującemu stary plik bez komentarza, przedstawia wykonawcy świadectwo i dokumenty nowego urządzenia. Równolegle informuje kancelarię o potrzebie weryfikacji ważności. Te trzy działania można rozpocząć tego samego dnia; nie trzeba czekać na odpowiedź jednej osoby, aby napisać do drugiej.

Przed zleceniem ustal termin od chwili otrzymania kompletnych danych, formę dokumentu i sposób podpisania. Elektroniczne świadectwo wymaga numeru rejestru i właściwego podpisu elektronicznego osoby uprawnionej. Sama grafika podpisu w PDF nie wystarczy. Świadectwo60Minut jest obecnie przed uruchomieniem sprzedaży: nie przyjmujemy zamówień ani płatności, więc pilnej transakcji nie planuj na podstawie rezerwacji u nas.

Źródła: [1]