Poradnik
Najem krótkoterminowy a świadectwo energetyczne: gdzie jest granica?
Mieszkanie na weekend, domek na dwa tygodnie, apartament oferowany przez platformę rezerwacyjną: sama długość pobytu nie rozstrzyga obowiązku dotyczącego świadectwa. Najpierw ustal, czy zawierasz umowę najmu budynku lub jego części, czy świadczysz inną usługę. Następnie sprawdź konkretne zwolnienie. Hasło „wynajem turystyczny” nie jest samodzielnym wyjątkiem w ustawie.
MRiT nie wyłącza krótkich umów najmu
Ministerstwo w odpowiedzi dotyczącej najmu krótkoterminowego wyjaśnia, że przepisy nie różnicują obowiązku według długości umowy. Jeżeli przedmiotem najmu jest budynek albo jego część, krótki okres umowy nie usuwa obowiązku przekazania dokumentu, z zastrzeżeniem ustawowych zwolnień. Nie ma więc bezpiecznej reguły, że pobyt na jedną lub dwie noce zawsze wyłącza świadectwo.
Przy najmie art. 11 ust. 1 pkt 2 wymaga przekazania kopii świadectwa otrzymanego w postaci papierowej albo wydruku świadectwa otrzymanego w postaci elektronicznej przy zawarciu umowy. Nie utożsamiaj tego automatycznie z samym wywieszeniem kartki w apartamencie. Przekazanie najemcy i umieszczenie dokumentu w widocznym miejscu to odrębne zagadnienia.
Rezerwacja to jeszcze nie kwalifikacja umowy
Nazwa oferty na portalu nie opisuje wszystkich warunków prawnych. Przygotuj regulamin, wzór umowy, zakres usług i informację, co klient otrzymuje: odrębny lokal, pokój, pobyt z obsługą czy inną usługę. Jeżeli model łączy zakwaterowanie z dodatkowymi świadczeniami, ocena może wymagać analizy dokumentów. Samo dodanie słowa „usługa” do tytułu nie daje pewnego rozstrzygnięcia.
Stanowisko MRiT o krótkim najmie dotyczy sytuacji, gdy zawierana jest umowa najmu budynku lub jego części. Nie stanowi ogólnej odpowiedzi dla każdego hotelu, pensjonatu i modelu zakwaterowania. Przy wątpliwościach poproś o ocenę konkretnej umowy. Przedstaw fakty zamiast pytania ograniczonego do marki platformy; obowiązek nie zależy po prostu od jej logo.
Cztery miesiące dotyczą przeznaczenia budynku
Art. 3 ust. 4 pkt 4 wyłącza wskazane obowiązki dla budynku mieszkalnego przeznaczonego do użytkowania nie dłużej niż cztery miesiące w roku. Przepis mówi o budynku i jego przeznaczeniu, a nie o sumie dni jednej rezerwacji. Mieszkanie w całorocznym bloku nie staje się budynkiem sezonowym dlatego, że właściciel wynajmuje je wyłącznie latem.
Również cztery miesiące faktycznej obecności gości nie muszą potwierdzać sezonowego przeznaczenia. Budynek może być przygotowany do użytkowania przez cały rok, mimo niskiego obłożenia. Jeśli zamierzasz korzystać ze zwolnienia, zbierz dokumenty opisujące obiekt i sposób użytkowania. Nie opieraj decyzji wyłącznie na kalendarzu rezerwacji z ostatniego sezonu.
Źródła: [1]
Mały metraż lokalu też nie wystarcza
Osobny wyjątek dotyczy budynków wolnostojących o powierzchni użytkowej poniżej 50 m². Apartament o powierzchni 28 m² w większym budynku nie spełnia tego warunku tylko dzięki małemu metrażowi. Sprawdź zarówno rodzaj obiektu, jak i rodzaj powierzchni. Powierzchnia zabudowy z reklamy domku nie jest tym samym kryterium co powierzchnia użytkowa wskazana w tym przepisie.
Przykład hipotetyczny: właściciel wynajmuje całoroczny lokal 32 m² w budynku wielorodzinnym wyłącznie w lipcu i sierpniu. Krótki pobyt gości, niewielki lokal i wakacyjny kalendarz nie potwierdzają żadnego z opisanych zwolnień. Inaczej może wyglądać kwalifikacja wolnostojącego budynku 42 m² powierzchni użytkowej, ale trzeba najpierw potwierdzić dane obiektu.
Źródła: [1]
Co sprawdzić w istniejącym świadectwie?
Porównaj adres i zakres świadectwa z tym, co oddajesz w najem. Dokument całego budynku nie zastępuje automatycznie dokumentu odrębnego lokalu. Ustawa wiąże świadectwo przekazywane przy najmie części budynku z przedmiotem umowy. Przy kilku apartamentach nie kopiuj jednego pliku do wszystkich rezerwacji bez sprawdzenia, jakie części opisuje i czy można zastosować właściwą ścieżkę opracowania.
Świadectwo ma zasadniczo dziesięcioletnią ważność, ale może wygasnąć wcześniej po pracach zmieniających charakterystykę energetyczną. Sprawdź datę i późniejsze modernizacje, na przykład zmianę ogrzewania lub okien. Powtarzające się krótkie najmy nie oznaczają, że za każdym razem trzeba opracować nowe świadectwo; potrzebujesz natomiast właściwego dokumentu, który zachował ważność.
Źródła: [1]
Przygotuj prostą procedurę dla kolejnych rezerwacji
Zapisz w jednym miejscu kwalifikację obiektu, numer świadectwa, datę oraz wzór informacji dla osoby obsługującej umowy. Ustal sposób przekazania wymaganej kopii lub wydruku i zachowania potwierdzenia. Jeśli korzystasz z pośrednika, wyjaśnij, kto wykonuje tę czynność. Nie zostawiaj dokumentu wyłącznie w prywatnej skrzynce właściciela, do której osoba obsługująca gości nie ma dostępu. Po modernizacji poproś o sprawdzenie aktualności całego zestawu. Osoba przyjmująca rezerwacje powinna wiedzieć, gdzie znajdzie zatwierdzoną wersję i do kogo zgłosi brak dokumentu.
Sprawdź również reklamę. Gdy świadectwo zostało sporządzone, art. 13 przewiduje podanie pięciu informacji energetycznych w ogłoszeniu dotyczącym najmu. Przygotuj zestaw z dokumentu i wprowadź go do aktywnych ofert. Jeśli dopiero zbierasz dane, nie uzupełniaj braków zerami. Opracowanie zdalne zależy od dostępnych materiałów; Świadectwo60Minut pozostaje przed startem i obecnie nie przyjmuje zamówień ani płatności.
Źródła: [1]
Najczęstsze pytania
Czy umowa na weekend automatycznie zwalnia ze świadectwa?
Nie. MRiT wskazuje, że przy najmie budynku lub jego części czas trwania umowy nie rozstrzyga obowiązku. Trzeba sprawdzić przedmiot umowy i ustawowe zwolnienia.
Czy wynajmowanie mieszkania tylko latem wystarczy do wyjątku sezonowego?
Nie potwierdza go samo w sobie. Przepis dotyczy budynku mieszkalnego przeznaczonego do użytkowania do czterech miesięcy w roku, a nie kalendarza najmu pojedynczego lokalu.
Źródła i podstawa informacji
- Ustawa o charakterystyce energetycznej budynków — art. 2–3, 11, 13–14; Dz.U. 2024 poz. 101
Sprawdzono: . - MRiT — pytania i odpowiedzi, pytanie o najem krótkoterminowy, s. 5 PDF
Sprawdzono: .
Potrzebne dane zależą od nieruchomości. Audytor wskaże, czego brakuje.
Formularz zamówień jest aktualnie niedostępny. Przygotowujemy uruchomienie usługi.
Wszystkie poradniki